cms-style="font-L"> 文|资本刑警 婷婷 “我们利用网络和大数据的力量，完全地重塑了这个行业。”7月24日晚，贝壳向SEC提交招股书，在随招股书附上的公开信中，贝壳创始人、董事长左晖这样说道。
此次的上市主体贝壳包括了房地产中介链家，及房地产交易及服务单体平台贝壳去找房两部分，从链家正式成立时算起，这家企业走到了18年，而这刚好是互联网浪潮波澜起伏的18年。贝壳的发展历史，正是这十余年间传统行业从线下向线上转型，通过技术与数据的力量已完成行业革新的缩影。 2009年开始，链家就展开了互联网简化的尝试，与IBM合作，次年上线链家在线，获取线上查询房源的服务。
2014年，链家与搜房网分道扬镳后月发售自有的房产信息平台链家网。链家网将链家自身的业务线上化，但自营模式下的天花板受限，也未构建确实意义上的行业革新。 左晖仍然在思维一个命题，如何用“链家杀掉链家”，他最后寻找的答案是贝壳去找房。
2018年链家网升级为贝壳去找房，使用单体模式，邀更加多房产交易产业链上的玩家进驻，普遍覆盖面积国内市场的房源、中介、用户。贝壳去找房支撑着链家更大的野心，在左晖的设想中，贝壳去找房未来将会竣工中国仅次于的互联网房产平台，链家则沦为贝壳去找房平台中仅次于的自营品牌，通吃线上线下。 白布上新的经济外衣之后，贝壳去找房大不受资本注目，在2019年7月已完成了由腾讯领投的12亿美元D轮融资，在今年3月又已完成了由软银愿景基金领投的24亿美元D+轮融资，而此前，链家系的融资都是以链家为主体展开。
从资本层面的变动来看，贝壳去找房早已代替有18年历史的链家，在链家体系中占有更加核心地位。 根据胡润研究院在2019年10月公布的《2019胡润全球独角兽榜》，在正式成立一年内沦为独角兽的公司中，贝壳去找房估值最低，约600亿元。
现在，链家系选择了以贝壳为主体，包链家与贝壳去找房谋求上市，转型之后的贝壳到底有何神秘之处？链家的这次自我革新是顺利的吗？ 随着这招股书发布，部分疑惑也许需要获得答案。 平台模式顺利了吗？对于绝大多数国人而言，房产是人生中仅次于的开支项，因此，房产交易是一门成倍虽不高但单笔交易金额相当大的做生意，十分有利可图。 贝壳的交易金额（GTV）不足以证明这点。
招股书透露，2019年全年，贝壳构建GTV为212.8百亿人民币，同比大上涨了85%。按这一数据计算出来，贝壳是国内仅次于的房屋交易及服务平台，以及所有行业内第二大的交易平台——而2019年正是链家月放进贝壳的第一年，在平台模式的推展下，贝壳的规模构建了快速增长。 2018年是贝壳发展历史上的转折点，该年4月23日，链家CEO彭永东以一封公开信宣告了链家Ultra“贝壳去找房大平台”月启用，打开了由直营向平台转型的步伐。
在此之前，链家以直营房产中介的模式做行业头部，预示中国房产市场的较慢发展很快发展壮大，但即便做行业头部，除了起家的城市北京，链家在其他区域市场的占有率仍然被布满各地的中介机构分食着。 房产中介模式之轻要求了直营模式无法较慢构建网络扩展效应，为了关上局面，转型平台沦为左晖寻得的求解。归功于链家多年经营累积下的可观数据及资源，贝壳以求较慢引荐单体平台建设的优势，但因为同时掌控着中介单体平台及自有中介品牌，贝壳也遭遇行业的白热化声浪，有关其“既当裁判又当运动员”的批评一直未绝。
在贝壳去找房上线仅有3个月后的2018年6月，58同城之后牵头中原地产、我爱人我家、21世纪不动产、麦田房产等数个房地产经纪公司，开会了“真为房源”誓师大会，与以“百分百真为房源”为口号的贝壳打擂台，要多方合力联合对付贝壳。“真为房源”誓师大会 前任我爱人我家副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖就曾公开发表回应：“贝壳既当运动员又当裁判员，在具体操作中，它把盘源优先给自己的亲儿子——链家和德祐来已完成。
因为在内部ACN系统里，如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交价，大头儿就要给人家，其不能放8个点的平台酬劳。” 即便阻力相当大，但贝壳做到平台的决意十分忠诚。
2019年1月，链家内部战略不会，对贝壳去找房、德佑、链家管理团队展开拆分，并展开了系列人事任命。随后还取得了腾讯的流量护持——贝壳去找房进驻了微信缴纳中第三方服务的九宫格。 但从招股书透露的数据，难道很难看出贝壳去找房平台模式的真实情况，因为招股书中未将链家与贝壳去找房的营收做到区分，而是将业务分成了存量房交易、新房交易、新的业务及其他三个板块。
其中，存量房交易收益还包括： 链家通过交易、租赁存量房缴纳的佣金； 向贝壳平台上进驻的中介机构缴纳的平台服务费，以及向德佑等加盟品牌下的中介缴纳加盟费； 通过获取交易重开服务、现场证书、中介召募及训练等电子货币服务缴纳电子货币服务费。 直到2019年Q1，存量房交易业务都是贝壳的主要收益来源，占到总营收比例在70%及以上。但是，在2020年一季度，不受疫情影响，存量房交易业务收入占到比上升至47%，新房交易业务收入占到比构建扳平，超过48%。
贝壳新房交易业务的收益来源更为单一，即已完成新房贩卖后，向房地产商缴纳佣金。 新的业务及其他则还包括了金融服务、房屋整修服务等与房屋居住于涉及的服务，这部分业务占到比大于，严重不足5%。其中，家装服务是贝壳自问世以来的发展重点，在今年4月的贝壳新的居住于大会上，彭永东宣告将发售全新家居服务平台“被窝家装”。
但在互联网家装这一领域，贝壳必须面临的竞争局势并不精彩，58旗下的还乡客很早已开始了家装领域布局，巨头中，京东通过联手曲美、阿里巴巴通过大股东竟然之家和匠多多，都企图在这一赛道寻找机会。 不过，整体来看，贝壳的营收与GTV的变化曲线完全完全一致，可以推断，平台模式对贝壳营收盘子的推展还是较为显著。
明确来看：2019年全年，贝壳构建GTV为212.8百亿人民币，同比大上涨了85%，构建营收460亿元人民币，同比快速增长61%。今年一季度，不受疫情影响，贝壳GTV同比小幅上升8%。 整体来看，从招股书获取的数据中，很难辨别出有贝壳去找房业务的营收展现出如何。
但实质上，贝壳去找房才是目前承托贝壳估值与想象空间的主要力量，要精确辨别贝壳的价值，还必须对贝壳去找房业务做到更加多理解。 ACN效果初贞 贝壳去找房的核心在经济合作网络（Agent Cooperation Network，ACN）。
ACN模式下，贝壳将不会根据进驻机构的有所不同定位及能力，为它们分配有所不同的角色，分别负责管理房屋交易中的有所不同环节。每一次房屋交易中，可能会有五个或以上的机构在参予整个交易链条。
其次，贝壳去找房的另众多优势在于其享有数据纬度非常丰富的楼盘地图，还包括房屋情况、周边交通、教育设施等信息。这一楼盘地图从2008年由链家开始建构，截至2020年6月30日，早已覆盖面积2.26亿套房屋信息。 ACN支撑了贝壳重构国内房产交易规则的野心，也是承托其平台模式的底座，楼盘地图则为其获取了底层的数据反对。
也就是说，在贝壳去找房的模式下，贝壳的核心竞争力在于对房产市场数据的累积，以及基于数据融合交易环节的分析和给定能力。这位贝壳流经了更好互联网和技术的色彩。 发展过程中，贝壳显然更有了诸多互联网巨头的注目。招股书透露，左晖个人股权28.9%，为贝壳第一大股东，腾讯为贝壳第二大股东，股权12.3%。
除腾讯之外，华兴资本董事长、基金创立合伙人包凡也是贝壳的支持者，他被左晖评价为“最忠诚的战友”，个人股权3.8%。此外，软银愿景基金也是贝壳的主要股东之一，股权10.2%。
包凡曾对贝壳作出这样的评价：“房地产服务行业交易体量相当大，客单价非常低，但是又极为低频。从线下往线上打认同比线上往线下打胜率更高。那时候还有很多同类型的公司，但只有链家是典型的从线下往线上打的企业，我们认同赌博它输掉。
” 虽然革新了房产做生意的模式，并且有资本及巨头的反对，但贝壳自我革新的过程也不可避免地要经历阵痛，如的组织架构调整过程中人才的萎缩，传统房屋中介思维与互联网思维的撞击与摩擦，以及愈发白热化的同行竞争——在贝壳去找房经常出现之前占有房产中介端口的58同城，在开会“真为房源”誓师大会之后，于2019年6月曾被爆出打压中介品牌21世纪不动产，外界普遍认为，这是对21世纪不动产背叛“反贝壳联盟”、叛变贝壳去找房的制裁。 贝壳去找房毫无疑问分担着很大压力，2019年春节假期过后的首个工作日，彭永东通过个人微信公众号公开发表对内公开信，他将贝壳过去一年的经历叙述成“每年砍死自己两刀式的自我递归”。 好消息是，极大压力之下，坚决转型的贝壳通过持续投放ACN和房源字典等行业基础设施的建设，提高了交易效率。 招股书透露，截至2020年6月30日，贝壳集团的平台在中国 103座经济活跃的城市享有多达260个房地产经纪品牌，多达4.2万家以社区为中心的商店，以及多达45.6万名经纪人。
根据CIC的报告，2019年，贝壳的效率是行业平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6个月中，贝壳集团关联经纪门店的效率为每家门店2030万元人民币，而2018年同期为每家门店1090万元人民币。 这些数据表明出有了贝壳平台模式的可行性，也合乎贝壳提高行业整体水准的意图。
只是贝壳希望往前跑完的同时，压力仍然不存在，且有增无减。 压力有增无减覆在贝壳头上的一把利刃是亏损。 虽然无法将贝壳去找房的业绩数据分开报废，但即使将贝壳去找房与链家拆分在一起看，其整体盈利能力也并不想人失望。 2017至2019年，贝壳构建毛利分别为47.7亿元、68.7亿元、112.7亿元，毛利率分别为18.7%、24.0%、24.5%。
今年一季度，贝壳构建毛利5亿元，同比上升76%，毛利率由25.7%上升至7.0%。 2017至2019年，贝壳倒数三年亏损，其中，2019年袭港净亏损21.8亿元，亏损幅度同比不断扩大410%，净亏损率为4.7%。
2020年一季度，贝壳袭港净亏损12.3亿元，净亏损亲率超过17.3%。 其中，2020年一季度亏损率大幅度下跌，主要是不受疫情影响，企业办公室及线下门店都无法投入使用，贝壳去找房平台上的中介机构经营也遇上极大妨碍。但整体上，贝壳亏损额度不断扩大的时间点，与前进平台模式的时间点某种程度相符。
招股书中还具体写到，预计未来不会之后产生大量成本和开支以更进一步扩展业务，这意味著，短期内，贝壳大概率还将持续亏损。 刨除短期环境因素，贝壳持续亏损的原因，还是要从成本外侧做到分析。 贝壳的成本主要分成三部分，其中占到比仅次于的为佣金及内部补偿费用，所指的是向帮助已完成交易的其他机构及渠道缴纳的佣金，以及向中介及销售人员缴纳的交易提成。
第二大块为佣金拆分，所指的是对帮助已完成交易的机构和销售渠道，贝壳将不会向它们缴纳收益的总佣金中的一部分。 随着2019年贝壳去找房业务的快速增长，这两部分费用都经常出现了大幅下降，其中内部佣金和补偿费用下跌尤为显著。在成本较高的情况下，贝壳的毛利率保持在24%左右，但贝壳的经营费用某种程度低企，导致贝壳最后难以实现盈利。 明确来看，贝壳经营费用中占比仅次于的为行政开支，这部分费用还包括有参予企业一般事务的员工工资、办公室费用、聘用及训练费用等。
贝壳仍然将中介专业化训练放到较最重要的方位，在2019年4月还曾公布“花桥学校”计划，由CEO彭永东兼任校长，将用3年时间投资3.5亿元 ，在上海旁的昆山打造出一所占地面积3.3万平米、可同时培训1000名学员、需要获取线上线下多样化培训和的组织引领行业学术交流的店东学校。这也许是贝壳行政开支如此高昂的原因之一。
招股书中认为，行政费用在近期还将之后减少。 销售和营销认为则主要还包括广告费用和销售人员工资等，截至一季度末，贝壳的门店数量超过42247家，中介人数超过45.6万人。
此外，贝壳将大数据建设、AR/VR技术在居住于行业的创意作为提高竞争力的重点，但其研发费率并不低，2019年研发费率为3.4%，较前两年有数提高，2020年一季度，研发费率再度提高至6.3%，但这主要是归功于疫情期间行政开支及销售、营销开支的削减。 总体来说，贝壳虽然构建的交易总额十分难以置信，但实质上不能赚一部分佣金收益，且可观的中介、员工数量造成工资、提成、培训费用等开支相当大，实际盈利能力大打折扣。 而其在疫情期间由于经营活动受到很大影响，2020年一季度贝壳的盈利水平再度下降。
但从贝壳的资产展现出上看，并不不存在过于大的现金流压力，截至2020年一季度末，贝壳持有人的现金、现金等价物和有限现金总价值为219亿元。 那么，贝壳为何要自由选择疫情仍在重复且国际关系日益紧绷的时间段赴美国上市？ 左晖在信中这样说明：“或许上也体现了我们这个团队的特质——我们谋求对内归因，尽可能减少环境的阻碍因子。
我们更加指出一个顺利的IPO各不相同公司的价值而非其他。” 但也有市场传闻称之为，链家在2016年展开B轮融资时就与投资人签定了对赌协议，协议大体内容为允诺（链家）在B轮结算后5年内已完成IPO，否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年（单利）展开买入。
如今正是链家B轮融资之后的第四年，如果传闻有误，那贝壳将要提前完成协议。 无论动机到底为何，在这样的资本环境中上市的贝壳，能否之后夺得投资人的注目？ 答案迅速就要见分晓。
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